الشفعة رخصة يمنحها القانون للحلول محل المشتري في عقد بيع عقار أو منقول وذلك وفق شروط وضوابط ينص عليها القانون وهي تكون غالبا في بيع عقار. والشخص صاحب الحق في الحلول محل المشتري "يسمى الشفيع"، والمشتري "يسمي المشفوع منه" والشيء المبيع "هو المشفوع به"، والشفعة متصلة بحق الشفيع وهو كما ذكرنا سابقا من له الحق في الحلول محل المشتري.
لكن ان يكون الشفيع قد توسط بنفسه بين المشتري والبائع مالك العقار المشفوع فيه أو أن يكون وكيلا عن المشتري في شراء العقار المشفوع فيه ولا يسقط حق الأخذ بالشفعة بموت الشفيع إنما ينتقل إلى الورثة، وهناك شرطان ينحصر فيهما حق الأخذ بالشفعة: الأول: ان يكون هناك بيع، والثاني: وجود شخص تتوافر فيه حق الشفعة. فالشفعة لا تكون إلا في عقد بيع، فإذا بيع عقار أو منقول انفتح باب الشفعة، والشفعة غير قابلة للتجزئة، فلا يمكن تجزئة العقار المبيع عند الأخذ بالشفعة وذلك حتى لا تتجزأ الصفقة ولكن إذا تعدد المشترون فله ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي، وإذا تعدد الشفعاء كان استحقاق كل منهن بقدر نصيبه. وعقد البيع هو التصرف الوحيد الذي يجوز فيه الأخذ بالشفعة ، وأي تصرف آخر ولو كان ناقلا للملكية لا تجوز فيه الشفعة مثل الهبة وإن كان بعوض أو الميراث أو التقادم أو الوصية ولا يشترط ان يكون البيع مسجلا حتى يصح الأخذ بالشفعة وإذا كان عقد البيع صوريا ، فلا يمكن للشفيع ان يطلب الشفعة ويجوز مواجهته بورقة الضد التي تثبت ان البيع صوري وليس حقيقيا ، وإن كان حسن النية والصورية تنال حتى الثمن إذا كان غير حقيقي بأقل من السعر الحقيقي تلافيا لدفع الرسوم والضرائب فيسري في حق الشفيع الثمن الحقيقي للبيع ولا يمكنه التمسك بالثمن الصوري.
والمقصود بالمزاد العلني هنا الذي يتم وفق القانون، أما المزاد العلني الذي يختاره البائع طريقا للبيع قاصدا بذلك ان يحصل على أعلى ثمن ممكن لعقاره فهذا البيع وإن كان بالمزاد العلني فانه تجوز فيه الشفعة خلافا للقاعدة العامة التي لا تجيز الشفعة في بيوع المزاد. لمن تثبت صفة الشفيع؟ تنحصر صفة الشفيع في القانون المدني للشريك في الشيوع مع انه من الناحية الفقهية يمكن التوسع في من لهم حق الشفعة كأن يكون الجار المالك لعقار ملاصق شفيعا والمتمتع بحق الانتفاع في العقار . والشرط الثاني إضافة الى ذلك يجب ان تتوافر في الشفيع الأهلية الكاملة للتصرف للأخذ بالشفعة وإذا كان الشفيع بالغا كامل الأهلية فعليه ان يباشر حق الأخذ بالشفعة بنفسه دون وكيله بموجب وكالة عامة، لان هذه الوكالة قاصرة فقط على أعمال الإدارة فلا بد من وكالة خاصة ينص فيها صراحة على حق الأخذ بالشفعة، وإذا كان الشفيع قاصرا فان الأب أو الولي يأخذ بالشفعة نيابة عنه.
وفي حال تعدد من لهم حق الشفعة فان كلا منهم يستحقه على قدر نصيبه في المال المشفوع فيه ولأي من البائع أو المشتري أن يوجه للشفيع إنذارا رسميا يعلمه فيه بالبيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وموطنه وبيان المبيع وثمنه وشروط البيع. وعلى من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته باستعمال حقه في الشفعة الى كل من البائع والمشتري خلال مدة معينة من تاريخ علمه بالبيع وإلا سقط حقه، ويجب على الشفيع أن يرفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان رغبته وأن يودع خزينة إدارة التنفيذ كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع وإلا سقط حقه. | |
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق